若房屋土地性质为出让，在开发商拿地时已缴纳土地出让金，业主买卖这类房屋通常不需要再次缴纳。比如常见的商品房，其土地是通过出让方式获得，购房者在交易时，一般不用额外承担土地出让金。

  若土地性质为划拨，在楼房买卖时就在大多数情况下要缴纳土地出让金。像一些房改房、经济适用房等，最初土地是划拨性质。以房改房为例，当初单位分配住房土地由国家划拨，业主在出售时，要按规定缴纳土地出让金，具体金额根据不一样的地区规定计算，有的按房屋成交价特殊的比例收取，有的按土地评估价特殊的比例收取。

  所以，判断楼房买卖有无土地出让金，关键看土地性质，出让性质一般无额外出让金，划拨性质通常需缴纳。

  1. 提前沟通：卖方需与贷款银行沟通，明确是不是能够提前还款及解押，并了解相关手续和费用。

  2. 还款解押：卖方筹集资金还清银行贷款，办理解除抵押手续，获取房屋产权证明。若卖方资金不足，可与买方协商，由买方垫付部分房款用于解押，但要做好资金监管和协议签订，保障资金安全。

  3. 签订合同：买卖双方签订房屋买卖合同，明确房屋基础信息、价格、付款方式、违约责任等条款。

  4. 办理过户：双方携带身份证、房产证、买卖合同等材料到当地不动产登记中心办理过户手续，缴纳相关税费。

  5. 交付房屋：过户手续完成后，卖方按合同约定时间将房屋交付给买方，同时结清物业费、水电费等费用。

  在整个流程中，买卖双方应谨慎操作，明确各自权利义务，确保交易合法合规。如有必要，可咨询专业律师，降低交易风险。

  若因购房者自身问题造成合同无法订立或履行，如购房者反悔不想买房，按照法律规定和定金罚则，定金通常不予退还。因为定金是为保证合同履行而交付，购房者违约时，卖方有权没收定金。

  若因卖房者原因致使交易无法达成，比如卖方将房屋转卖给他人，此时买房的人可要求卖方双倍退定金。这是对卖方违约行为的一种惩罚，也是对购房者权益的保护。

  若因不可归责于双方的事由，如政策变动、不可抗力等，导致合同无法签订或履行，买房的人可要求退还定金。例如，购房政策突然调整，购房者失去购房资格，这样的一种情况下定金应当退还。

  总之，二手房买卖定金能否退还，关键看违约方是谁还有是不是存在不可归责于双方的情况。遇到纠纷时，建议双方先协商解决，协商不成可通过法律途径维护自身权益。